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reo8000のブログ

お役立ち情報が満載です。

アパート経営の資料請求

 
自己防衛の手段には、株式投資投資信託といった資産運用もあります。まず第一は、ローリスクかつロングリターンであること。 毎月のローン返済額よりも家賃収入額の方が多くなるように資金計画を立てており、高い入居率を維持するノウハウがあるため、年率6~7%の利回りによる、安定したキャッシュ・フローを受け取ることができます。 しかも、ローン完済後には家賃収入がそのまま収益となり、無担保の土地も資産として手元に残すことができるのです。 またシノケンのデザイナーズアパートは、最長35年の借入が可能。資金を効率的に運用し、長いリターンを得ることが出来ます。

 

資産性(資産価値)の高い投資エリア

福岡でアパート経営

東京でアパート経営

名古屋でアパート経営 仙台でアパート経営

大阪・京都・神戸でのアパート経営

 

アパート経営のメリット

長期安定経営のローリスク&ロングリターン 毎月のローン返済よりも家賃収入が多くなる資金計画

ローン返済30年 8世帯オナーの40年後の場合

1か月の家賃収入(48,000円 × 8世帯) 384,000円
   ローン支払い 292,000円   収益 91,700円

 

年間収益 91,700円 × 12か月   ≒ 100万円

ローン返済期間30年間の収益 100万円 × 30年  ≒ 30,000千円

ローン返済後の年間収益 384,000円 × 12か月  ≒ 460万円 ローン返済後10年間の収益 460万円 × 10年 ≒ 46,000千円

 

40年間での収益 76,600千円

100万円の投資で2億円の資産をつくる!シノケンのアパート経営

 

不動産投資におけるリスクマネジメント

空き室対策等

・入室ニーズの高い立地かどうか?  

・アパートのデザイン性  

・設備のスペック   

バス・トイレ

・洗面所の独立   

ブロードバン

 

シノケンでは安定した入居を維持するために、厳選した立地選定、競争力のあるデザイナーズアパートの企画、引渡後の管理業務に至るまで全て自社グループ内でバックアップさせて頂くことにより、高い入居率を実現。 また、経年後、家賃保証付きのリノベーション等、安定経営を維持するための様々なご提案をさせて頂きます。

 

土地・建物に関するリスク

・土地のリスク  

売主から開示されていない、あるいは認知されていないリスクが土地にはあります。 土壌汚染や活断層、地中埋蔵物や擁壁など地盤を起因する問題の他にも接道条件により、建物を再建築だきない場合など  

 

・建物のリスク  

建築基準法は毎年改正されています。  

中古物件の売買では、建物に関する文書の保存や、瑕疵担保責任免除の物件だったり、施工管理状況の確認などが行われてい ないことも多くあります。

 

シノケンでご提案させて頂く物件においては、事前に土地を選定し、土壌汚染や、建築条件の調査を行い、自社販売物件としてご提案させて頂きます。 また、必ず地盤調査を実施し、地盤が悪い場合には、その地盤にあった適切な改良等を行います。シノケンでは保険法人と提携し、物件引渡後20年間の保証がつきます。 また、建物においても自社設計、自社施工を徹底し、引渡後10年間、建物主要構造部の保証があります 。

金利上昇のリスク

  収益物件購入時に金利上昇のリスクを検討する場合、その物件の表面利回りから、融資の受けた際の調達金利を差し引いたパーセンテージがどれだけあるかを考えます。 この差し引いた数値のことをイールドギャップと呼びます。イールドギャップの数値が高ければ、それだけリスクが低くなると考えられます。

 

シノケンでは高利回りのアパートを低金利の銀行融資でご提案させて頂く事により、毎月のキャッシュフローを積立てることができます。万一、金利が上昇した際には、繰り上げ返済等で収支バランスをコントロールすることができます。

ランニングコストの考え方

老朽化に伴う修繕費用はは必要経費です。

・新築物件を選択する

・修繕費用の積み立ては、家賃収入の3~7%

・家賃滞納のリスクを避ける

・入居者の審査基準を厳格化する

・住宅火災保険、住宅総合保険、地震保険の加入

・リスク分散 (同地域での複数経営は避ける)

アパート経営失敗例

私は関東在住でしたが、ある販売業者に勧められ、投資用に地方の大学のキャンパス近くの物件を一棟購入しました。その大学周辺の街では、その大学の学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウェートを占めていました。
しかし、キャンパス近くの学生アパートは、入学当初は入居者がいてもほとんどの学生が「アルバイトに不便」との理由から途中で転居していました。そのため平均空室率は2割といった状況。そんな物件とも知らずに買ってしまったのです。その物件は満室だった為、利回りに魅力を感じたのですが、実は全員が春に卒業をする4年生でした。つまり、この物件を販売した事業者が、購入者が地元の事情に詳しくないことをいいことに近い将来退去をすることが確実な入居者を無理にかき集め「満室」として販売したのでした。 利回りが高いということだけで購入を決めてしまい、利回りが物件は何らからの難点があるため安く購入できるということをあらためて思い知らされました。
 
 
販売業者に「利回り13%」と勧められ、東北と東海地域でそれぞれ中古マンションを投資目的で合計2億5000万円をフルローンで購入しました。 しかし、利回り13%というのは満室になった場合の想定利回りであり、実際は2棟合計約30戸で4割もの空室があったのです。
しかもオーナーが購入する直前半年間に5戸の入居が立て続けにあったのですが、家賃は以前から入居があった部屋より20%安い水準で明らかに「販売時に見かけ上の入居率を上げる」ために入居させたと思われます。
また2棟とも築20年近い物件にもかかわらず、大規模修繕がなされていません。外壁の修繕だけでも500万円くらいはかかりそうです。 現在の入居率でギリギリ持ち出しになっていない水準ですが、これ以上の空室が発生してしまったら、私の収入ではとても補てんしきれません。
 
 
私は父からアパートを相続しました。場所は京王線沿いで築15年以上経っていましたが、一度に土地と収入が得られる建物を手にいれ、これからの生活にとても期待をしていました。 しかし現実は、入居者のクレーム・滞納・リフォーム代、そして入居者がいない部屋も目立ってきている状況です。
最近では、この物件でストレスを感じるほどです。かといって、解体するにもお金がかかるので、現在売却を考えていますが、実際どのぐらいで売れるのか。そもそも売却できるのか。今では大変なものを相続してしまったと思っています。
 
 
私は中古アパートを1棟所有しています。購入当初は全部屋とも入居者がいて、しっかりと運用できていました。
しかし、ある入居者が退去した時ですが、夏場という賃貸がつきづらい時期に空室になってしまった為、数か月も空室が続いてしまいました。私はとにかく少しぐらいなら家賃を下げてもいいから早く空室をうめてほしいと思い、賃貸管理会社にお願いをしました。 その結果、すぐに入居者は決まったのですが、その入居者のマナーはひどいものでした。
日々の騒音、ガラの悪い人達も出入りするようになり、最終的にはその入居者のせいでほかの部屋の入居者がどんどん退去してしまいました。 1棟所有のリスクを身に染みて感じました。
 
 
利回り16%、物件総額4000万円の満室の物件を購入しました。毎月50万円以上の家賃収入が入るはずでしたが、いつしか入居者の家賃滞納が発生するようになりました。始めのうちは「賃貸物件なので、多少の遅れはあるものですよ」という管理会社の言葉を鵜呑みにしていたのですが、延滞は2ヶ月、3ヶ月と続き、キャッシュフローがプラスになるどころか赤字の穴埋めに追われることになりました。
延滞した入居者への回収は、管理会社だけでは対応してくれません
結局回収しきれないまま夜逃げ状態になる入居者まで現れ、大きな損失を抱えてしまいました。 入居者属性(勤務先や年収)や保証人の方の審査が十分に行われておらず、前の所有者が転売するために、とりあえず満室にしてしまった状態だったようです。 何とか売却できて良かったですが、
結局200万円以上の損失が出てしまいました。
 
 
利回りが高いと勧められて中古物件を購入してみたら、耐震基準が旧耐震の物件でした。 東日本大震災地震の影響で建物にヒビが入ってしまい、慌てて売ろうとしたら旧耐震基準の為、全く売れずに困っています。 もちろん不動産業者は修繕もしてくれず、こんな物件を購入してしまって本当に後悔しています。
 
シノケンが選ばれる理由|各種保証によるリスクマネジメント
シノケンが選ばれる理由|安心の自社設計・施工
シノケンが選ばれる理由|アパート経営開始後のサポート体制
 
 

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